El totxo revifa

Radiografia del sector immobiliari de la ciutat

Cinc experts dels sector comenten quina és la situació actual del mercat de l’habitatge i de quina manera ha madurat el consumidor arran la crisi

Cristina Valls Text | Pierre Grubius Fotos

DSC_1356Què és millor llogar o comprar? Què he de tenir en compte? Hauré escollit bé? Aquestes i moltes altres qüestions apareixen de forma continuada al llarg de la vida. Ambdues opcions es poden adequar a les variables laborals, econòmiques i personals del moment. La preocupació més arrelada, però, es remet a no voler perdre els diners. A més, dur cap endavant una inversió aclapara sempre al principi. En aquest reportatge, abordarem la visió dels experts immobiliaris pel que fa a la situació actual i en construirem una radiografia de la ciutat de Reus. Malgrat tot, també s’ha de dir que la crisi del mercat immobiliari ha deixat escenes dures de desnonaments, limitacions de crèdit i una creixent precarietat econòmica que encara avui s’arrosseguen. No se sap si les tendències cícliques del mateix sector faran que professionals i consumidors tornin a repetir la mateixa història o veritablement hagin après la lliçó.

“Trobem que ara les persones es miren amb més tranquil·litat les seves opcions de compra i ho fan amb més seny. Una altra possible bombolla, evidentment, es podria tornar a repetir si es cometen els mateixos errors, però crec que qui està més escarmentat és el professional immobiliari, que és qui ha vist més casos i pot valorar amb més perspectiva quines seran les tendències”, comença explicant el delegat de la immobiliària Vivendex de Reus, Antón Gil, qui du 23 anys al sector immobiliari i parla d’un repunt en les vendes. La situació sembla mostrar-se positiva pels professionals del sector, els quals també reivindiquen un bon assessorament i tenir les prioritats molt clares. Segons Montse Solé, de la constructora i promotora R.Y.C.S.A., explica que el més important és que “hi ha moviment” i que “el sector s’està recuperant, sobretot vull encoratjar la gent. Nosaltres ja rebem trucades de llogaters que comencen a fer números per comprar una casa. Això sempre és un bon senyal”, remarca Solé.

«Les dades més generals del sector parlen d’estabilitat envers l’any passat i el nostre perfil de gent vol millorar el seu habitatge, aconseguir un de més gran i nou»

site-2733678Un altre factor positiu és el que aporta l’agent immobiliària Núria Vernet, qui per regla general, ja es comença a trobar amb gent que no té por a demanar un crèdit. Si més no, la gent aposta per la millora de la seva qualitat de vida. “Personalment, crec en la compra, però amb les condicions laborals d’avui dia, també entenc que el lloguer sigui la millor alternativa per independitzar-se o viure durant una temporada en un lloc”, reconeix Vernet. Si bé, no tot és de color de rosa, i com diuen Vernet i Gil “hem passat per moments molt complexos”.

Creixement tímid

L'equip de l'immobiliària Vivendex amb el gerent Anton Gil (el segon començant per la dreta

L’equip de l’immobiliària Vivendex amb el gerent Anton Gil (el segon començant per la dreta

El consultor sènior de la Cambra de la Propietat Urbana de Reus, Rafael Arasa, afirma que hi ha una certa reactivació en la venda, però “s’ha de tenir en compte que partim d’uns índexs molt baixos de la recessió del 2008”. Últimament en aquest darrer exercici, sobretot en el cas del 2016 i 2017, segons el Col·legi de Registradors de la Propietat, el Banc d’Espanya i altres organismes oficials que controlen i observen el mercat immobiliari, parlen d’un creixement de la demanda i la construcció. Sí bé, encara està molt lluny dels anys precedents a la crisi. Pel que fa a les xifres, tot recolzant-se sobre les dades del Banc d’Espanya, Arasa detalla que “el preu dels habitatges ha pujat un 16%, es ven la meitat que a l’època precrisi i és creixent la compra d’habitatges per parts d’estrangers, un fenomen que es reprodueix tant a les zones d’interior com les properes a la costa”. El fet que s’incrementin els compradors estrangers per a Arasa representa un factor negatiu, ja que “es tracta d’inversions purament especulatives, per tirar cap endavant revendes o lloguers. Això perjudica les persones de la població estable de la ciutat i principalment als joves davant d’una precarietat laboral”. Més concretament, a la immobiliària Vivendex del carrer Ample, es dediquen essencialment a la venda, no toquen lloguer i se centren en el client particular i bancari. “Les dades més generals del sector parlen d’estabilitat envers l’any passat i el nostre perfil de gent vol millorar el seu habitatge, aconseguir un de més gran i nou”, apunta Antón Gil. Les àrees d’habitatge que treballen se centren a la part alta de la ciutat i “les zones d’expansió” de Reus, és a dir, la zona de Mas Iglésias i la residencial del carrer de l’Alfàbrega, abans d’arribar al barri Sol i Vista. També es dediquen a locals, naus i solars on han registrat un augment de demanda. Les operacions que va tancar Vivendex l’any 2016 van ascendir a un total aproximat entre 80 i 90 vendes. “És una bona dada, ja que som una marca relativament nova a la capital del Baix Camp i fa prop de 6 anys que ens hi hem instal·lat. Al llarg dels anys, hem pujat en el nombre de vendes”, afirma Gil.

«Els beneficis de pertànyer al col·lectiu {Acordia} responen a donar un millor servei tant al client comprador com al venedor»

En el cas d’API Reus l’esmentat repunt també ha estat relacionat amb les vendes. “Quant a operacions tancades aquest any, podem haver arribat a una mitjana de cinc vendes per mes, tot un augment comparat amb l’any passat. I, pel que fa als inversors, van sortint. Hem tingut inversos que s’han quedat per a ells sols de deu a dotze pisos. És a dir, hi ha moviment. De cara a l’any que ve, si s’aprova el pla d’habitatge nou, que entra l’any 2018, pot suposar un seguit d’ajudes per a la gent jove i els donen fins a 10.800 euros”, corrobora Jordi Prats. El repunt de les vendes, doncs, és indiscutible, però què s’haurà de fer per no tornar a repetir els mateixos errors del passat? Segons Núria Vernet, s’ha d’evitar a través de l’exercici de bons professionals.

DSC_1132

L’agent Núria Vernet, a l’oficina del carrer General Moragues

“Jo crec que els qui hem aguantat els anys de recessió hem après molt i som els que podem orientar millor el consumidor. Recentment, trobem que torna a haver-hi molta gent nova que s’està incorporant al mercat per fer negoci i s’ha de tenir molta cura. Ens hem de refiar de les recomanacions de la gent de confiança”, aconsella l’agent Núria Vernet. Amb una trajectòria de 29 anys en el sector de l’habitatge, està d’allò més rodada i constata que el focus s’ha de posar en la tria de prioritats. Volem adquirir un habitatge o pagar un lloguer? El consumidor ha d’assegurar-se que és el moment adequat per fer-ho. “És evident que la demanda del lloguer ha crescut i l’oferta no s’adequa. Habitualment són parelles joves, estudiants i gent separada. En el cas de les vendes, qui ja ha comprat, ho tornaria a fer i acostuma a ser compres definitives. En aquest cas, oferta i demanda van casades”, puntualitza Vernet. De fet, segons dades proporcionades per Fotocasa, el preu mitjà de lloguer a Espanya, en el tancament del primer trimestre de 2017, està en els 7,92€/m2, una xifra que va patir un increment del 9,5% respecte al mateix període en 2016. La pujada de preus, en molts casos, acaba per acceptar-se, ja que la necessitat de llogar un habitatge sol ser imperiosa. Com diu Vernet, “has de dir que sí, abans que un altre se’l quedi, perquè no hi ha molt on escollir”. D’acord amb tot això, Rafael Arasa, de la Cambra de la Propietat Urbana de Reus, especifica que en els molts casos han observat que “els lloguers no duren més d’un mes publicats”. Amb tot, xifra que el preu assequible pot rondar els 400 o 500 euros i “van d’allò més buscats”.

«Hi ha molta gent que pensa que qualsevol habitatge es pot llogar»

Com tot, l’àmbit del lloguer ha passat per moments més bons i d’altres que no tant. “Fa uns anys i en ple agost, arribàvem a tancar 30 lloguers. En l’actualitat, si hi ha un pis anunciat a la xarxa, l’endemà ja està llogat. La gent els reserva, perquè duren molt poc publicats”, reconeix l’agent immobiliari Jordi Prats. La pujada de preus, en conseqüència, ha estat progressiva. Des d’API Reus tracten molt amb estudiants i, en molts casos, no han pogut trobar pisos per a ells. “El més habitual és que els estudiants es reparteixin el preu de lloguer”, constata Prats.

Les condicions de l’habitatge de lloguer

D’altra banda, Núria Vernet troba que les condicions de molts habitatges de lloguer no són les òptimes. “Hi ha molta gent que pensa que qualsevol habitatge es pot llogar i ha d’entendre que hi ha molts llogaters que han sumat un llarg historial de pisos i s’han tornat més exigents. No és molt aïllat que cada cop més propietaris demanin un perfil determinat de llogater”, anuncia Vernet. Amb tot això, la majoria de propietaris que visiten la seva immobiliària vénen a assessorar-se per llogar el seu habitatge en funció de les seves necessitats, vénen amb un preu fixat i no acostumen a informar-se de quin és el preu de mercat real. El volum d’operacions tancades per Vernet han arribat a xifres positives. Tot i que no les ha volgut especificar, el nombre total registra un creixement envers l’any passat. Ella es va establir per compte propi fa quatre anys i afirma que la competència sempre és creixent. D’altra banda, el factor de l’okupació també ha estat una de les variables decisives per les quals els consumidors han escollit marxar a altres zones de la ciutat. “He tingut pisos amb okupes al costat, com a veïns i, per molt econòmics que siguin, sempre són un inconvenient”, reconeix Vernet.

Acordia, un valor afegit al sector

Els professionals del sector immobiliari han hagut d’adaptar-se de maneres diverses en època de crisi, alguns creuen que agrupar-se aporta beneficis. L’agrupació Acordia, la qual està presidida per Antón Gil i de la qual també en forma part Vernet, és un exemple. Es tracta un conjunt d’empreses immobiliàries que pretenen ajudar a complir els objectius tant de qui vol comprar, vendre o llogar. Estructures professionals com aquesta també esdevenen un bon punt on assessorar-se. “Va ser creada fa més de cinc anys i els beneficis de pertànyer al col·lectiu responen a donar un millor servei tant al client comprador com al venedor. L’al·licient és que el client tindrà un gran ventall d’immobles al seu abast, els quals en molts casos tindran una especialitat que interessarà més. D’aquesta manera, la recerca d’immobiliària serà més acurada”, descriu Antón Gil sobre Acordia. Està formada per 12 immobiliàries i està previst que s’incorporin de noves aviat. El sistema d’agrupació, no gaire conegut a la ciutat, ha esdevingut una aposta rendible per a molts professionals.

Una nova bombolla

Per la seva banda, Rafael Arasa, consultor sènior de la Cambra de la Propietat Urbana de Reus, opina que sí, que l’oferta de lloguers és molt escassa a la ciutat i, fins i tot, no descarta “la creació d’una mena

Rafael Arasa, consultor sènior de la Cambra de la Propietat Urbana de Reus

Rafael Arasa, consultor sènior de la Cambra de la Propietat Urbana de Reus

de bombolla davant d’una demanada creixent i molt potent”. El mercat s’autoregula i els preus van pujant. “En aquests dos últims anys, es pot establir que hi ha una recuperació del mercat immobiliari, però moltes entitats financeres ja estan oferint el 100% del valor de la hipoteca, això a la llarga es tradueix en impagats, en execucions hipotecàries i, en definitiva, una situació de tendència a una mena de crisi cíclica”, resumeix. Segons dades estadístiques del Consejo General del Notariado, el volum de préstecs hipotecaris per adquirir un habitatge es van incrementar un 6,7% interanual al juliol, és a dir, un total de prop d’uns 20.730 nous préstecs. Tot plegat, no deixa un mercat estable per a una reactivació tímida, però evident. “Es van passar uns anys d’activitat nul·la i amb índexs decreixents i ara s’està reactivant la inversió en locals, com també el sector de la rehabilitació. Nosaltres també som administradors de comunitats i el que estem veient és que es duen a terme remodelacions de façanes i portals nous. Creiem que és una prova pel que fa a la pèrdua de la por de fa uns anys. La gent torna a demanar préstecs i més facilitats”, reconeix Arasa. El Col·legi d’Aparelladors, Arquitectes Tècnics i Enginyers d’Edificació de Tarragona van publicar que el sector de la rehabilitació de forma general va pujar al voltant d’un 10% durant el segon trimestre del 2017 a les comarques de Tarragona. Tot i això, de forma més concreta a zones de Reus, Cambrils o Tarragona ha baixat prop d’un 37%.

«Es van passar uns anys d’activitat nul·la i amb índexs decreixents i ara s’està reactivant la inversió en locals, com també el sector de la rehabilitació»

Comprar sobre plànol

Montse Solé, de R.Y.C.S.A., esmenta quina és la situació del sector de la construcció

Montse Solé, de R.Y.C.S.A., esmenta quina és la situació del sector de la construcció

Segons previsions tancades l’any 2016 per part del Consejo General de Colegios de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria, es va preveure que l’esgotament de l’estoc d’habitatges que van quedar en mans de promotors i entitats financeres farà que la compra de l’habitatge sobre plànol torni a esdevenir una manera de contractació freqüent. En aquesta qüestió, és fonamental que el client comprovi que tot s’ajusti a la memòria de qualitats inicial i que l’habitatge compleixi amb tots els requisits legals. Sobre aquesta forma de fer, Montse Solé, de la constructora R.Y.C.S.A., reconeix que “és molt gratificant comprar un pis quan tu pots decidir. Espero que si es dóna la situació i tornem a vendre sobre plànol, no s’hagi de reeducar la gent per la por que s’arrossega. El que sí que és important és que s’assessori com és degut. Per a nosaltres, treballar amb la política sobre plànol significa que a dos anys vista, convius amb una família i vius amb ella com madura el seu projecte de vida”.

«És molt gratificant comprar un pis quan tu pots decidir. Espero que si es dóna la situació i tornem a vendre sobre plànol»

Segons apunta el consultor Rafael Arasa, el temor humà de no veure l’habitatge físic és “totalment raonable”, ja que s’han arribat a veure promocions inacabades i d’altres que no s’han arribat a entregar. “Crec que d’això sí que se n’ha après i hi ha cert recel al que no es pot veure i tocar. El consumidor, en conseqüència, està a l’aguait de la solvència de la promotora que hi ha al darrere”, descriu Arasa. I és que es remunta a temps de la crisi i recorda molts habitatges “fets a corre-cuita i de poca qualitat”. Això ha comportat molts casos de deficiències constructives que encara avui s’arrosseguen i això la gent ho ha pagat car. Sobre aquesta mateixa qüestió, l’agent immobiliària Núria Vernet en ressalta que “especialment als joves se’ls haurà de tornar a educar en aquest tipus de compra i s’hauran de donar unes garanties per les quantitats entregades perquè desconeixen aquest procediment”.

Per contrapartida, cal veure què ha observat el sector de la construcció. Montse Solé, de l’empresa constructora i promotora R.Y.C.S.A., explica que el món de la construcció sempre està canviant i no sempre es venen el mateix nombre de pisos. Solé parla de cicles que es van repetint. “Depenem del que les persones duguin a la butxaca. Poden aparentar molt, però comprar-se un cotxe o un habitatge és sempre una inversió de vida”, corrobora Solé. Ella es va incorporar a l’empresa familiar aproximadament l’any 1995 i explica que han vist de tots colors. I és que porten oberts des de l’any 1947. “L’habitatge és un producte molt característic. Diria que hi ha una certa recuperació, si ho comparem amb el 2009 i 2010, quan hi va haver la gran paràlisi. La gent no estava per comprar pisos, pogués o no pogués”, descriu Solé.

Segons dades extretes de BBVA Research, l’habitatge acabat continua sota mínims, ja que mentre hi ha comunitats autònomes com ara Extremadura o les Canàries que comencen a recuperar-se, indrets com Catalunya o el País Basc no han mostrat cap creixement encara. La situació del sector de la construcció de fa uns anys depenia molt dels productes que s’haguessin quedat dins l’estoc, perquè en el cas de la constructora reusenca, disposaven d’un ventall de pisos petits i adossats de luxe. A partir d’aquests dos tipus d’habitatge, es van poder fer una idea de com estava el mercat. “Mentre jo no venia cap pis petit, potser aconseguia vendre una casa adossada. També vam veure gent que aprofitava la crisi. Fos perquè no els havia afectat la precarietat, vam trobar-nos amb clients que tenien el mercat a la seva disposició”, assegura Solé. L’adaptació que va dur a terme la constructora del Passeig Prim en temps difícils va cenyir-se en l’acabament de prop d’una trentena d’obres que tenien en marxa, ja que no eren partidaris de deixar res a mitges.

Pel que fa a les àrees de construcció, des de la constructora i promotora detallen que sempre han apostat per les zones del Parc Cèlia Artiga i del barri Immaculada. També tenen unitats d’actuació vorejant la plaça Gandhi i altres zones encara per requalificar. En aquests moments, no tenen cap projecte per acabar i estan acabant l’estoc que els queda. “Tot promotor i constructor sap per on es pot expandir, nosaltres hem apostat per indrets més propers a Tarragona. A hores d’ara, però, ho tenim tot en ‘stand by’. El més positiu és que tenim molta energia. Ens hem de cenyir en saber què vol la gent, ens centrarem en fer reserves, com es feia fa uns anys. El que es coneix com a contracte d’arres, un avançament, perquè en molts casos, es pot començar una obra així”, ressalta Solé. La política de l’habitatge és sectorial. No es viu la mateixa situació a Barcelona que a Reus. “Cada territori té els seus avantatges. Hem observat que a Tarragona hi ha hagut menys por que no pas a Reus. La ciutat és més gran i hi ha més moviment. Realment a Reus succeeix quelcom curiós que no sabem catalogar, trobem que està tot una mica aturat”, afirma Solé. I és que pel que fa a obra nova a Reus, fa prop de deu anys que no se’n construeix res. Tot i això, l’agent immobiliària Núria Vernet pensa que no trigarem gaire “a tenir obra nova a la ciutat. Nosaltres sempre anem a la cua del que s’observa a les grans ciutats, perquè a Barcelona ja fa un temps que es veuen grues”.

DSC_1327