Barcelona World

Últimes apostes

A finals del mes de juny se sabrà finalment si algun operador decideix presentar un projecte per tirar endavant allò que fins ara s’ha conegut com a BCN World

Rafa Marrasé Text | Pierre Grubius Fotos

Sheldon Adelson

Sheldon Adelson

Falten poques setmanes per saber si aquella idea que va aportar un bon dia un grup anomenat Veremonte es materialitza d’alguna manera. Veremonte, encapçalat per l’empresari valencià Enrique Bañuelos, va arribar, va fer de llebrer per donar impuls a uns terrenys que semblaven condemnats a restar abandonats tot i haver estat expropiats feia més de 25 anys i després va desaparèixer. Va marxar tal com va venir, fulgurantment. El nom de la seva idea —les persones que han seguit tot el procés es neguen a anomenar-lo projecte perquè com a tal no es va arribar a concretar mai— era BCN World, que va crear no poques controvèrsies i no només pel fet d’incloure casinos, sinó també per utilitzar el nom de la capital catalana al·legant un efecte crida més gran en l’àmbit internacional i prescindint, per tant, d’un nom que fos més representatiu del territori, un fet que molts van considerar un greuge. Veremonte va aparèixer després que el multimilionari Sheldon Adelson decidís triar Madrid en detriment de Catalunya per instal·lar el seu projecte d’Eurovegas —que finalment mai es va dur a terme—. En una posada en escena sorprenent, l’aleshores president de la Generalitat, Artur Mas, Bañuelos i el president de La Caixa, Isidre Fainé, van presentar BCN World el mes de setembre del 2012.

Aquell projecte (Eurovegas) havia de representar un total de 4.775 milions d’euros d’inversió que generarien 20.000 llocs de treball directes

Enrique Bañuelos

Enrique Bañuelos

Aquell projecte havia de representar un total de 4.775 milions d’euros d’inversió que generarien 20.000 llocs de treball directes (més el doble indirectes) i atrauria deu milions de turistes l’any —Eurovegas tenia prevista una inversió d’entre 15.000 i 21.000 milions amb 36.000 places hoteleres, 164.000 llocs de treball directes i 97.000 indirectes i uns 11 milions de visitants l’any—. Bañuelos va fer una presentació a la Cambra de Comerç de Tarragona a finals de maig del 2013 on es va fer la posada de llarg de Melco com a un dels principals puntals del projecte que comptaria amb sis parcs temàtics que reproduirien diferents àrees del món (Europa, Estats Units, Xina, Rússia, Índia i Brasil) i en cadascuna d’elles hi hauria un hotel.

Amb tot, les coses no van anar com estaven previstes. El mes de desembre del 2014, Veremonte no executava l’opció de compra que tenia sobre els terrenys, propietat de La Caixa. El preu acordat era de 377 milions d’euros i l’empresa d’Enrique Bañuelos va argumentar que l’operació s’executaria quan es coneguessin les condicions del Pla Director Urbanístic (PDU), al mateix temps que negava que tingués problemes financers. De fet, Veremonte va exigir una sèrie de canvis en la legislació catalana per tirar endavant el projecte, com la fiscalitat dels casinos —l’impost del joc es va abaixar del 55% al 10%—. A més, el pla de Bañuelos era optar a dues llicències de casinos, juntament amb Melco per una banda i Hard Rock per l’altra i, a sobre, encara aspirava a una tercera llicència en solitari. «Obrirem al públic a finals del 2016», va dir el juny del 2013 l’aleshores conseller delegat de Veremonte i president de BCN World, Xavier Adserà. A finals de maig del 2015, però, Veremonte sortia del projecte. Els motius no han estat mai clars. Des de la companyia es va assegurar que no tenia garanties que el projecte fos viable tot esperant el PDU però algunes fonts van afirmar que es tractava d’una operació purament immobiliària, l’especialitat de Bañuelos. La idea, segons aquesta opinió, era que Veremonte volia comprar els terrenys per posteriorment vendre’ls i en veure que això no seria factible va decidir no executar l’opció de compra. El Govern català sempre va negar que l’operació tingués un caràcter immobiliari, però fonts del sector van assegurar aleshores que el va tenir des del principi. Segons aquelles fonts, des de feia anys s’havia gestat la idea d’una urbanització de luxe en aquesta zona, però els estudis de mercat que s’havien fet suggerien que això era inviable, llevat que es trobés un catalitzador per reconvertir el tipus de turisme que freqüenta aquest territori. I aquest era el complex de casinos. Una altra explicació seguint aquesta línia, defensada des de la plataforma Aturem BCN World —veure entrevista més endavant—, és que Veremonte havia actuat a instàncies de La Caixa per tal d’activar uns terrenys que no generaven cap mena de benefici.

El mes de desembre del 2014, Veremonte no executava l’opció de compra que tenia sobre els terrenys, propietat de La Caixa

El comportament de la Generalitat pel que fa als terrenys va ser, si més no, controvertida. Amb la renúncia de Veremonte a executar l’opció de compra, va ser l’Institut Català del Sòl (Incasòl) qui es va encarregar d’exercir el paper de promotor del projecte. Així, tal com publicava el Diari de Tarragona el 21 de maig del 2015, l’Incasòl va signar una opció de compra pels terrenys de La Caixa per un preu de 110 milions d’euros i la Generalitat assegurava que el cost per a l’administració seria zero perquè al final serien els promotors qui acabarien pagant aquest preu. Des de la plataforma Aturem BCN World van assenyalar que en el primer contracte entre l’Incasòl i La Caixa l’entitat financera marcava les regles del joc, indicant que calia modificar les condicions urbanístiques del PDU.

Actualment, tot sembla que està en mans de dos operadors. Per una banda, una aliança entre Hard Rock, que té casinos i hotels arreu i el seu soci, Melco, un gegant asiàtic del joc que, segons la plataforma Aturem BCN World, té vetat el seu ingrés en alguns estats dels Estats Units. Aquestes dues companyies treballen juntes en un gran complex a Macau, City of Dreams. Per l’altra banda, hi ha els catalans del Grup Peralada, que tenen casinos a Barcelona, Peralada i també a Tarragona —estava a l’edifici de l’hotel Imperial Tarraco, que ara ha tancat—. Grup Peralada, però, no va sol en aquesta aventura. El seu soci és Genting Group, un altre gegant del joc a l’Àsia on competeix directament amb Melco. Algunes fonts assenyalen aquesta última aliança, entre Grup Peralada i Genting Group com la gran favorita en totes les apostes. Segons va publicar el Diari Més el 30 de juliol del 2015, Genting Group és el creador del concepte Complexos Turístics Integrats, curiosament el nom que s’atorga als tres sectors del Consorci Recreatiu i Turístic (CRT) de Vila-seca i Salou. Genting Group, de Malàisia, gestiona des del 2010 el Resort World Sentosa, a Singapur, un complex d’oci que ocupa 40 hectàrees i compta amb 6 hotels, restaurants, un casino, un teatre, etc. La seva construcció va suposar una inversió de més de 3.000 milions d’euros.

El Testimoni de La Caixa

Viu a fons va demanar entrevistar un responsable de La Caixa perquè expliqués el paper de l’entitat financera en tot aquest projecte. Des de La Caixa es va explicar que els terrenys ara estaven en mans de Criteria i es van limitar a fer-nos arribar el següent comunicat:

Criteria, a través de la seva filial Mediterránea Beach&Golf Community, és propietària de 472Ha de terrenys annexes a Portaventura ja urbanitzats i amb diferents usos. A més és propietària de Lumine Golf Club amb 3 camps de golf i un total de 45 forats i Lumine Beach Club, en el que s’ubica l’exclusiu Restaurant Lumine. Les 472Ha de terrenys se situen en l’àmbit del CRT, Centre Recreatiu i Turístic, entre les localitats de Vila-Seca i Salou, al costat de PortAventura. Al desembre del 2016 es va aprovar un nou Pla Director Urbanístic, impulsat per l’Administració, i que bàsicament regula la nova edificabilitat prevista per al projecte dels CTI (Centres Turisme Integrat (CTI), el que mediàticament es coneix com a BCN World. Des de l’inici del projecte de BCN World el rol de Criteria ha estat, a través de Mediterránea, el de propietària dels terrenys on es preveu la ubicació del mateix i que constitueixen només una petita part del total de terrenys propietat de Mediterránea en el CRT. En aquest sentit, la funció de Mediterránea ha estat i és la de vetllar per mantenir el valor de tots els seus actius i donar-los l’ús més eficient possible.

El paper de La Caixa sembla haver estat el d’un venedor que vol desfer-se d’uns terrenys que no li aporten benefici. Els crítics asseguren que si el projecte és tan bo com diuen una entitat com La Caixa participaria i el fet de no voler fer-ho mostraria les febleses del CTI. Així, el diari El País del 7 de setembre del 2012 ja assenyalava que el paper de l’entitat seria el de vendre els terrenys: «Qui ho pagarà? La Caixa vendrà el sòl i es desvincularà del projecte quan comencin les obres. La promotora Veremonte finançarà el complex mitjançant el sistema equity; amb les inversions de fons immobiliaris especialitzats en aquest tipus de projectes i dels operadors que es vulguin instal·lar i explotar hotels, casinos, restaurants, teatres, centres comercials …».

DSC_2293El concurs per triar l’operador ha patit un retard perquè la Generalitat va concedir una pròrroga als operadors per presentar les seves propostes, una mostra, segons alguns especialistes que podria indicar que el projecte no sedueix prou els inversors que haurien estat, però, els que haurien demanat més temps. El motiu de la demora seria «la complexitat tècnica del projecte». En tot cas, al final només hi haurà un casino si guanya l’opció del Grup Peralada, o dos, si la proposta triada és la de Melco i Hard Rock.

Molt lluny d’aquella primera idea proposada per Veremonte sota el nom de BCN World en què es projectaven 210.000 metres quadrats dedicats al joc. Després de la sortida de la companyia d’Enrique Bañuelos es va acordar que la superfície dedicada a casinos seria de 60.000 metres quadrats i des del mes de juliol de l’any passat la xifra s’ha rebaixat fins als 30.000 metres quadrats. Va ser aleshores quan el vicepresident del govern de la Generalitat, Oriol Junqueras, va deixar clar que només un operador podria adjudicar-se el projecte, al contrari del que s’havia anat explicant fins aleshores, en què diferents promotors podien formar part del complex. En tot cas, el nom de BCN World no perdurarà perquè aquesta era una marca registrada per Veremonte. Actualment, i a l’espera dels projectes que es puguin presentar, es desconeix com s’anomenarà el complex.

L’estudi econòmic

pas de la PinedaEls últims mesos les grans xifres al voltant del projecte han tornat a aparèixer en els mitjans de comunicació. Arran del PDU, un estudi elaborat per un grup de professors de la URV —que en la primera pàgina ja deixen clar que es tracta d’un treball que no implica un posicionament de la universitat— va crear certa controvèrsia. Així, els crítics defensen que no es pot fer un estudi d’impacte econòmic si no se sap quin serà el projecte final. Els autors de l’estudi, però, defensen que es tracta d’un supòsit —ho remarquen en la introducció— sobre la quantitat de metres quadrats de sostre que es poden edificar com a màxim. Es tracta, doncs, d’un estudi de màxims i que haurà de ser revisat, tal com admet Juan Antonio Duro, catedràtic d’Economia de la URV —veure entrevista en pàgines posteriors— quan s’hagi triat un projecte definitiu. Així, l’estudi, que porta per títol Impacte econòmic i turístic del PDU del CRT sobre el territori, assegura que sobre un total de poc més de 819.000 metres quadrats de sostre (475.000 hoteler, 30.000 de joc, 50.000 comercial, 120.000 d’oci i 120.000 d’aparcaments i serveis), es crearien uns 72.000 llocs de treball a tot Catalunya durant la construcció (s’ha de dividir aquesta xifra entre els 6 anys previstos d’obres, és a dir, uns 12.000 llocs de treball), 48.000 llocs de treball entre directes, indirectes i induïts en un any de funcionament i uns 5 milions de visitants anuals, amb uns 2,1 milions de pernoctacions. Aquests visitants farien una despesa directa d’uns 1.145 milions d’euros anuals. «Totes aquestes xifres són vàlides si es produeix una ocupació màxima de tot el sostre disponible», matisa Duro.

Els expropiats demanen més diners

sectors CRTL’aprovació del Pla Director Urbanístic (PDU) a finals del 2016 va modificar l’edificabilitat dels terrenys on hi ha el Centre Recreatiu Turístic que inclou també Port Aventura. El PDU es va aprovar inicialment per primer cop el 31 de juliol del 2015 i es va sotmetre a informació pública, rebent un total de nou al·legacions. Des d’aquell moment, la Generalitat va redimensionar el projecte i el resultat va ser un nou document que es va aprovar inicialment per segon cop el 30 de juny del 2016, que va rebre 16 escrits d’al·legacions, a més dels corresponents informes municipals i dels organismes sectorials, que van ser de 32.

La finalitat del PDU era reordenar l’àmbit del CRT per facilitar, en determinades zones, la implantació de noves activitats dins dels denominats Complexos Turístics Integrats (CTI). Es tracta d’un conjunt de negocis turístics que gira al voltant d’instal·lacions per a convencions, congressos i fires, amb la capacitat hotelera suficient per satisfer el nombre de visitants que atrauran. Cada CTI es complementa amb oferta d’oci, com ara restauració, espectacles, comerços i zones de joc. Com a instrument urbanístic, el PDU classifica i qualifica el sòl necessari per a aquests nous desenvolupaments. En concret, determina la superfície de sòl i l’edificabilitat dels espais per a hotels, comerços, oci (convencions, congressos, teatre, etc.) i casinos; estableix els paràmetres corresponents als diferents usos, i fixa les reserves de sòl per a sistemes públics de vialitat, equipaments i espais lliures.

Els usos hotelers abastaran el 57% del total, mentre que les activitats d’oci (congressos, convencions, teatre i espectacles) ocuparan el 16%

L’àmbit del CRT delimita tres sectors: el que acull els CTI; el del centre de convencions, que s’ampliarà fins a un màxim de 10.000 m2 de sostre addicionals i on també s’admetrà l’ús hoteler, i el sector nord, dedicat íntegrament a usos hotelers amb un màxim de 50.000 m2 de sostre edificable. Pel que fa al sector més gran, el dels CTI, abasta 101,74 hectàrees de superfície i el Pla director determina el sostre per a diferents usos que s’hi podrà desenvolupar. El document final del PDU manté les mateixes xifres que el que es va aprovar el mes de juny. Així, els CTI podran desenvolupar 745.000 metres quadrats de sostre. Els usos hotelers abastaran el 57% del total, mentre que les activitats d’oci (congressos, convencions, teatre i espectacles) ocuparan el 16%. Finalment, el 6,7% del sostre es reservarà a usos comercials i el 4%, a àrees de joc.

L’alçada màxima dels edificis serà de 75 metres, equivalent a la del Dragon Khan de PortAventura World. Per garantir la qualitat arquitectònica de les edificacions, es requerirà als operadors la redacció d’un projecte unitari d’ordenació volumètrica.

DSC_2279Amb l’aprovació del PDU, els anteriors propietaris dels terrenys i que van ser expropiats reclamen ara una compensació econòmica perquè l’edificabilitat dels terrenys (825 hectàrees, on 1 ha= 10.000 metres quadrats) ha augmentat i, per tant, això modifica el seu valor. «L’any passat es va aprovar el pla director i ara s’han ampliat els usos i s’ha incrementat l’edificabilitat, passant d’una taxa del 0,09 metres quadrats per metre quadrat al 0,18, és a dir, s’ha duplicat. Això sembla una ximpleria però són més d’un milió de metres quadrats. Nosaltres ens emparem d’una llei estatal del 2015 on l’article 47 preveu que els propietaris expropiats al seu dia puguin sol·licitar la retaxació, o sigui, que es valorin els terrenys actualment descomptant allò que els propietaris van cobrar al seu moment. Ara s’ha de fer una petició a l’administració en aquest sentit», explica Javier Huarte, advocat que representa a un grup d’expropiats.

Huarte coneix perfectament la situació del CRT. Ell va dur alguns casos quan l’any 1989 es va produir l’expropiació dels terrenys i els aleshores propietaris van decidir anar als tribunals perquè consideraven que aquella actuació era inconstitucional. «El meu despatx i un altre vam acabar al Suprem perquè consideràvem que aquella expropiació era inconstitucional. S’al·legava, per part de l’administració catalana, que es feia per interès públic, perquè milloraria el sector turístic a la zona. El Suprem va donar la raó a la Generalitat», recorda. En aquell moment, es va justificar l’interès públic per poder fer l’expropiació d’uns terrenys qualificats de rústics. El preu marcat per l’administració va ser, segons explica Huarte, entre 4 i 6 euros el metre quadrat, però alguns propietaris van decidir anar als tribunals perquè no estaven d’acord amb aquest preu: «Tot era sòl rústic. Es va pagar una quantitat però hi va haver propietaris que no estaven d’acord i van anar al jurat d’expropiació de Catalunya. Altres van anar més enllà, al contenciós administratiu i fins i tot van acabar al Tribunal Superior de Justícia de Catalunya (TSJC) que va mantenir, però, la qualificació de rústic i el valor marcat per l’administració. Malgrat aquesta sentència, un grup de propietaris van recórrer al Tribunal Suprem, que ho va valorar de forma diferent: va ratificar que el sòl era rústic però va destacar que en el moment en què es van expropiar els terrenys aquests ja tenien assignats una edificabilitat atorgada per la llei que creava la possibilitat de fer Centres Recreatius Turístics a Catalunya i el decret d’adjudicació Anheuser Bush. Amb la sentència del Suprem es va aconseguir pagar 20 euros per metre quadrat [algunes informacions periodístiques parlen sempre de 30 euros per metre quadrat] en lloc dels 4 a 6 euros per metre quadrat inicials».

Ara, amb el PDU a la mà, alguns expropietaris s’han ajuntat i han decidit reclamar més diners perquè consideren que s’ha duplicat l’edificabilitat a la zona. El primer pas, segons Huarte, és fer una petició a la Generalitat en aquest sentit i si no hi ha acord, el cas anirà als tribunals novament: «Si l’administració no accepta la nostra valoració i fa una seva i no l’acceptem, hem d’anar al jurat d’expropiació». Huarte puntualitza que amb el PDU «s’ha incrementat els usos — admetre la utilització de casinos— i l’edificabilitat». La taxa d’edificabilitat afecta a tots els terrenys, és a dir, més de 800 hectàrees. Com explica Huarte, com més metres quadrats hi ha, més gran pot ser la taxa d’edificabilitat.

Josep Badia és un dels antics propietaris dels terrenys que ara ocupa el CRT. Ell va ser —i encara és— un dels grans lluitadors en contra d’un projecte que li va arrabassar la terra dels seus avantpassats i això no ho oblidarà mai. «La terra és sagrada. Només et diré una cosa: a nosaltres ens van expropiar i ens van haver de treure per la força perquè vam continuar ocupant les nostres terres durant deu anys tot i l’expropiació. Aquí s’ha fet un gran negoci que ha beneficiat uns quants i a molts ens ha deixat sense el nostre passat. Van prendre-ho als pobres per donar als rics. Ja ho veus, van expropiar com a rústic per a poder vendre com a urbà», diu amb un punt d’indignació i resignació.

Els anteriors propietaris dels terrenys i que van ser expropiats reclamen ara una compensació econòmica perquè l’edificabilitat dels terrenys (ha augmentat i, per tant, això modifica el seu valor.

Badia tenia «un tros» d’entre 13.000 i 14.000 metres quadrats i encara no entén com la Generalitat va justificar aquella expropiació «com a interès social». «Hi havia una possibilitat de reversió de les terres. Al cap de 25 anys de l’expropiació no s’hi havia fet res en un percentatge molt significatiu, només estava Port Aventura. Això obria les portes a què poguéssim reclamar la terra però, vet aquí que La Caixa va fer tres camps de golf un al costat de l’altre quan es complia el termini i ara no hi ha res a fer. No crec que trobis a tota Espanya un lloc on hi hagi tres camps de golf de 18 forats cadascun un al costat de l’altre i que hi hagi tan poca gent jugant», diu amb ironia. Amb tot, l’advocat Javier Huarte no està d’acord amb aquest posicionament de Badia: «Sota el meu parer, no hi ha possibilitat de reversió. El CRT és un conjunt únic, amb moltes finalitats i hi ha molts tipus de sòl. S’ha complert la finalitat de l’expropiació i, que hi hagi una part que no s’hagi ocupat no vol dir que es puguin tornar els terrenys, fins i tot abans que es fessin els camps de golf. Crec que no hi ha cas en aquest sentit».

Badia assegura que, tot i perdre les terres, que està orgullós de la batalla que han presentat contra un projecte que ha mogut empreses molt poderoses i les respectives administracions: «En aquells anys, els impulsors del projecte no comptaven que nosaltres, quatre infeliços, podríem aturar tot allò. Hi havia majoria de Convergència a l’ajuntament de Vila-seca i també al Parlament. Sense parlar de la força i influència que tenia una empresa tan gran com Anheuser Bush».

Badia tenia «un tros» d’entre 13.000 i 14.000 metres quadrats i encara no entén com la Generalitat va justificar aquella expropiació «com a interès social»

La Comissió d’Urbanisme del Camp de Tarragona va aprovar el projecte del CRT a finals del mes de desembre del 2016

La Comissió d’Urbanisme del Camp de Tarragona va aprovar el projecte del CRT a finals del mes de desembre del 2016

Javier Huarte no vol desvelar quina serà la quantitat que els expropiats demanaran a la Generalitat en concepte de compensació per l’augment de l’edificabilitat de la zona. En tot cas, l’advocat assegura que això serà independent de si finalment es presenten projectes concrets per als sectors que actualment no estan ocupats —els dos grans candidats són Melco i Hard Rock per una banda i Grup Peralada per l’altre—. «No puc dir cap quantitat perquè això primer els ho he d’explicar als nostres clients. Que es presentin projectes no influeix en el nostre procediment. Mentre es mantingui el pla director, tot continua vigent, és igual que vingui un americà un francès o un català. El planejament ha modificat l’edificabilitat i això fa que els meus clients tinguin drets a reclamar una compensació econòmica», diu mentre admet que no sap quines possibilitats d’èxit poden tenir.

Viu a fons va demanar una entrevista amb el màxim responsable de l’Incasòl, Damià Calvet, però aquest va refusar la petició al·legant que el concurs per a la tria d’un projecte finalitza aquest mes de juny i «no vol interferir en el procés». De la mateixa manera, el president de la Diputació i alcalde de Vila-seca, Josep Poblet, no ha respost a la petició d’entrevista d’aquest mitjà així com La Caixa, que mitjançant Criteria, l’empresa propietària dels terrenys (472 hectàrees), s’ha limitat a enviar un comunicat, sense poder accedir a una entrevista amb algun responsable. També ha declinat fer qualsevol tipus de declaracions Xavier Adserà, antic conseller delegat de Veremonte i cara visible del projecte BCN World. Port Aventura no ha volgut confirmar a Viu a fons si té la intenció de participar empresarialment en els futurs projectes al CRT i s’ha limitat a donar un suport explícit al CRT perquè «considera que és positiu per al territori». Per la seva banda, el Grup Peralada, un dels dos operadors que, a priori, han de presentar un projecte, s’han limitat a dir que no poden fer declaracions perquè «des de la Generalitat ens han demanat ja fa 1 any que no fem declaracions al respecte i qui exerceix com a principals i unics informadors són ells mateixos».